공동저당 후 다시 지은 건물, 경매만으로 법정지상권이 생기지는 않는다
공동저당권 설정 뒤 기존 건물을 철거하고 새로 지었다면, 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라져도 법정지상권이 원칙적으로 성립하지 않아요. 예외로 제시된 조건도 함께 살펴봐요.
판단 기준은 경매 시점의 건물 존재만이 아니에요. 공동저당권을 설정한 뒤 담보로 잡혔던 건물을 철거하고 다시 지었다면, 경매로 토지와 새 건물의 소유자가 갈라져도 그 건물에 법정지상권이 성립하는 것은 원칙이 아니에요.
예외를 검토하려면 두 조건을 함께 확인해야 해요. 새 건물은 토지 소유자의 것이어야 하고, 토지 저당권자에게 그 건물에도 토지 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정이 있어야 해요.
판단의 출발점은 저당권 설정 당시예요
법정지상권의 일반적인 성립 요건으로는 저당권 설정 당시 건물이 존재하고, 토지와 건물이 같은 사람의 소유이며, 저당권 설정 뒤 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라지는 점이 제시돼요.
따라서 기존 건물을 담보로 공동저당권을 설정한 뒤 그 건물을 없애고 새로 지었다면, 경매 때 새 건물이 있다는 사실만으로는 위 요건을 갖췄다고 볼 수 없어요.
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예외로 제시된 사정은 무엇인가요?
자료는 신축 건물의 소유자가 토지 소유자와 같고, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 경우 등을 특별한 사정으로 설명해요. 이 조건은 단순히 경매 결과 토지와 건물의 소유자가 달라졌는지를 보는 것과는 구별돼요.
따라서 확인할 때는 공동저당권 설정 당시의 토지와 기존 건물의 소유 관계, 기존 건물의 철거와 신축 여부, 신축 건물의 소유자, 새 건물에 설정된 담보 관계를 나눠 살펴보는 게 중요해요.
따라서 결론을 가늠할 때는 저당권 설정 당시 건물의 존재와 토지·건물의 소유 관계부터, 철거와 신축 경위 및 새 건물의 담보 설정까지 차례로 확인해야 해요.
자주 묻는 질문
저당권을 설정할 때 어떤 소유 관계와 건물 상태를 확인하나요?
일반적인 성립 요건에는 저당권 설정 당시 건물이 존재하고, 토지와 건물이 같은 사람 소유였다는 점이 포함돼요. 저당권 설정 뒤 경매로 두 소유자가 달라지는지도 살펴봐야 해요.
새 건물에 공동저당권을 설정하면 어떤 점을 검토할 수 있나요?
새 건물의 소유자가 토지 소유자와 같고, 토지 저당권자에게 그 건물에도 토지 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정이 있는지를 확인해요. 자료는 이러한 사정이 있으면 원칙과 달리 볼 수 있다고 설명해요.